居抜き物件は本当に安い？改装で実際にあったトラブル事例

居抜き物件は、初期費用を抑えられるとよく言われます。

・厨房設備が残っている
・内装が整っている
・工期が短い

条件が揃えば、確かにメリットはあります。

しかし実際の現場では、

「安いと思って契約したのに、結果的に高くついた」

というケースが少なくありません。

問題は、
見えている部分ではなく、見えていない部分です。

今回は、実際の改装現場で起きた事例を紹介します。

 

■ 事例① ブロック腰壁で解体費が想定の倍に

カウンターはそのまま使える想定でした。

高さ調整のみで済むと思っていたのです。

しかし解体してみると、
腰壁はブロック積み施工。

木下地ではなかったため、

・斫り工事
・騒音対策
・粉塵養生
・追加廃材処分

が発生。

解体費用は当初想定の約2倍。

「残せると思ったものが、残せなかった」

居抜きではよくある話です。

契約前に内部構造まで確認できていれば、
予算の組み方は変わっていました。

 

■ 事例② 換気扇はあった、でも排気していなかった

既存換気扇があったため、
そのまま使用する計画でした。

しかし天井内を確認すると、
排気は外部に出ていませんでした。

このままでは営業許可が下りません。

結果、

・ダクト新設
・外壁貫通工事
・天井復旧

想定外の追加工事に。

「ある」ことと
「営業できる状態である」ことは違います。

特に飲食店では、
換気と排気は最重要確認項目です。

 

■ 事例③ 配管はあったけど、使えなかった

床下に配管が複数確認できました。

一見、問題なしです。どこからでも水を持ってこれそう

しかし実際は
・途中で切断されている
・勾配不良により排水不可
・管径不足　途中で配管が細くなっている

ほぼ再配管が必要な状態でした。

見えている配管は、
“安心材料”ではありません。

検証して初めて判断材料になります。

既存配管を使用しての漏水は大家さんは保証してくれません

 

■ なぜ確認不足が起こるのか

理由はシンプルです。

「もったいない」という心理。

せっかく残っている設備だから、使いたい。

ここで判断が甘くなります。

しかし改装現場では、

・残す前提で契約
・壊してから問題発覚
・追加費用で予算圧迫

・追加工事でオープン遅延

この流れが最も危険です

 

■ 居抜きで失敗しない人の共通点

実は、失敗しない人には共通点があります。

それは、

契約前に専門家を同行させていること

図面を見る。
天井を開ける。

チェックポイントを聞く

このひと手間で、
数十万円〜数百万円の差が生まれることもあります。

 

■ 居抜きは安くなる可能性はある

誤解してほしくないのは、

居抜き＝危険
ではありません。

正しく検証できれば、
確かにコストメリットは出せます。

問題は、「確認せずに契約すること」です。

 

■ 迷ったら、契約前に相談を

壊してから分かることは多いです

しかし壊す前に分かれば、
それは損失ではなく判断材料になります。

居抜き物件を検討している場合は、
契約前の段階で知識のある人との現地確認を行うことをおすすめします。

店舗改装はロシアンルーレットではありません。

検証ゲームです。

そして、
検証できる人間がいるかどうかで結果は変わります。

「この物件、大丈夫だろうか？」

そう思った時点で、一度相談する価値はあります。

後から悩むより、
前で止めるほうが圧倒的に安い。

 

■ 契約前にできることがあります

当社では「現地調査同行サービス」を行っています。

これは、

・初めて見に行く物件
・一度内覧したが不安が残っている物件

を、専門家が一緒に確認するサービスです。

有料ではありますが、

「契約するかどうかの判断材料を得るための時間」

として利用される方が増えています。

見積の為の現地調査ではなく、契約するかどうかの判断の為の現地調査です。

見積の為の現地調査はあまり細かく下地の状態を見ない業者さんが多いです。

 

■ なぜ契約前が重要なのか

実際に見積もりを取った際、

「思っていたより費用が高い」

というケースは少なくありません。

しかし、すでに物件を契約している場合は、

・なんとか予算内に収める
・仕様を削る
・追加資金を用意する
・キャンセル料を払って解約する

この選択肢しか残りません。

冷静に判断できるのは、契約前だけです。

 

■ 実は、7割が契約後の相談です

 

新規でお問い合わせいただく方の約7割は、
すでに物件を契約済みです。

もちろん、そのまま使える状態であれば問題ありません。

しかし、「居抜きを改装前提で考えている場合」

ここに注意が必要です。

居抜きは、
壊して初めて分かることが多い。

そして契約後では、戻ることが難しい。

 

■ 居抜きは“判断”がすべて

 

居抜き物件は安くなる可能性があります。

しかしそれは、

検証できた場合に限ります。

見えている設備ではなく、

・構造
・排気経路
・給排水
・電気容量
・法令適合

ここまで確認して初めて、
本当のコストが見えます。

 

■ 後悔する前に、一度立ち止まる

壊してから分かることは多いです

しかし壊す前に分かれば、
それはコストではなく判断材料になります。

契約後に悩むより、

契約前に一度、専門家と確認する。

それだけで、
結果は大きく変わります。

店舗改装はロシアンルーレットではありません。

検証ゲームです。

そして検証できる人間がいるかどうかで、
最終コストは決まります。

この物件使えるの？と疑問に感じたら契約前にご相談ください
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